Affittare a fini turistici per oltre 30 giorni può essere un’ottima opportunità per mettere a reddito un immobile, ma richiede attenzione, soprattutto sul piano documentale e amministrativo.
Le locazioni turistiche rappresentano una delle formule più diffuse per mettere a reddito un immobile in Italia, soprattutto nelle città d’arte, nei centri storici e nelle località di villeggiatura. Anche se molti proprietari si concentrano sulle locazioni brevi — cioè quelle fino a 30 giorni — spesso trascurano le regole che valgono per i contratti turistici di durata superiore a un mese, che rientrano in una disciplina specifica, sia civilistica che fiscale. Vediamo allora cosa prevede la normativa italiana e, soprattutto, quali tasse si pagano quando si affitta un immobile per finalità turistiche oltre i 30 giorni. Cos’è una locazione turistica “lunga” e cosa la distingue dalle altre In Italia, la locazione turistica è regolata dal Codice Civile (art. 1571 e seguenti) ed è una forma di affitto “libero” che non rientra né nei contratti di locazione abitativa a lungo termine (3+2 o 4+4), nè nella casistica delle locazioni abitative transitorie (legge 431/98) né nella categoria delle locazioni brevi (fino a 30 giorni, ex art. 4 del D.L. 50/2017). Una locazione turistica si configura quando un proprietario concede l’uso di un immobile, in genere arredato, a un soggetto, per finalità esclusivamente turistiche, senza prestazione di servizi tipici delle strutture ricettive (come pulizie giornaliere, fornitura di pasti, reception, ecc.). Quando questa locazione ha una durata superiore ai 30 giorni, non è più assimilabile alle “locazioni brevi” ma resta, comunque, esente dalle regole rigide delle locazioni abitative ordinarie. In pratica, si tratta di un contratto libero sotto il profilo dei contenuti, ma soggetto a determinati obblighi fiscali e amministrativi. La tassa di soggiorno: si applica anche alle locazioni turistiche lunghe? Uno dei dubbi più frequenti per chi affitta un immobile a fini turistici riguarda la tassa di soggiorno. Si tratta di un’imposta locale che viene riscossa dai Comuni a carico degli ospiti che pernottano sul territorio. La sua introduzione è stata autorizzata dalla Legge n. 42/2009 (art. 4), e da allora sempre più Comuni — soprattutto quelli a vocazione turistica o con centri storici di pregio — ne hanno fatto uso. Nel caso delle locazioni turistiche brevi, quindi con durata inferiore ai 30 giorni, la tassa si applica regolarmente. Il proprietario o il gestore dell’immobile, in questo caso, assume il ruolo di soggetto incaricato alla riscossione: deve riscuotere la tassa dall’ospite e riversarla al Comune secondo le modalità previste dal regolamento locale. E se il soggiorno turistico dura più di 30 giorni, si paga la tassa di soggiorno? La risposta è generalmente no, la tassa di soggiorno non si applica. Quasi tutti i regolamenti comunali italiani prevedono infatti l’esenzione automatica per i soggiorni superiori a 30 notti consecutive, anche se resta a fini turistici. La ratio è semplice: l’imposta è pensata per i pernottamenti brevi, legati al turismo occasionale, e non per forme di soggiorno prolungato, che si avvicinano a una residenza temporanea. è comunque sempre opportuno verificare il regolamento specifico del Comune in cui si trova l’immobile, perché in Italia la tassa di soggiorno è regolata localmente e non in modo uniforme su tutto il territorio nazionale. Alcuni Comuni stabiliscono esenzioni parziali, limiti massimi di notti tassabili, oppure procedure diverse per locatori non professionali. Registrazione del contratto: obbligo e modalità A differenza delle locazioni brevi, che non richiedono registrazione se non superano i 30 giorni complessivi annui con lo stesso inquilino, i contratti turistici superiori a 30 giorni devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla firma. La registrazione può avvenire: In fase di registrazione vanno pagate le imposte indirette, cioè l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Quanto si paga di imposte indirette? Imposta di registro L’imposta di registro per le locazioni turistiche superiori a 30 giorni ammonta al 2% del canone complessivo pattuito, con un minimo di 67 euro. Se il contratto ha durata pluriennale, è possibile versare l’imposta annualmente, sul canone previsto per ogni anno oppure in un’unica soluzione, per l’intera durata (usufruendo di uno sconto). Imposta di bollo È dovuta nella misura di 16 euro ogni 4 facciate scritte o ogni 100 righe di contratto, da pagare anche con addebito sul conto. Regime fiscale sui redditi da locazione turistica Il reddito derivante da una locazione turistica va sempre dichiarato, ma il proprietario può scegliere tra due regimi fiscali: Regime IRPEF ordinario In questo caso, i canoni percepiti vengono tassati insieme agli altri redditi del contribuente. Si applica l’aliquota progressiva IRPEF, con possibilità di dedurre alcune spese, come le spese di manutenzione ordinaria o le imposte pagate per la registrazione. Cedolare secca Se l’immobile è affittato a uso abitativo, il proprietario può optare per il regime della cedolare secca, che prevede un’imposta sostitutiva pari al 21% sul canone lordo. Attenzione però: la cedolare secca può essere applicata solo da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa e solo su immobili a uso abitativo. Obblighi amministrativi: cosa deve fare il locatore Oltre agli aspetti fiscali, il locatore è tenuto a rispettare una serie di adempimenti amministrativi, anche per locazioni turistiche superiori ai 30 giorni. Deve: È obbligatorio emettere fattura o ricevuta? Nel caso di locazioni tra privati, non è necessario emettere fattura, ma è sempre buona prassi fornire una ricevuta del pagamento, anche semplice, con indicazione della cifra ricevuta, della data e della causale. Se invece il locatore esercita in modo sistematico l’attività, con più immobili e finalità imprenditoriali, può scattare l’obbligo di apertura della partita IVA e la tenuta della contabilità, con tutte le conseguenze fiscali del caso. Conclusione: cosa tenere a mente La locazione turistica di durata superiore a 30 giorni è una formula flessibile e vantaggiosa, ma non esente da obblighi. È fondamentale registrare il contratto, scegliere il corretto regime fiscale, pagare le imposte dovute e adempiere a tutti gli obblighi amministrativi previsti dalla legge. Il proprietario ha la possibilità di optare per la cedolare secca, se in possesso dei requisiti, oppure dichiarare i redditi nel regime ordinario. In entrambi i casi, non può ignorare la normativa né affidarsi a modelli “informali” o accordi verbali. Affittare in modo trasparente
La digitalizzazione è oggi uno degli elementi chiave per la competitività e l’efficienza delle agenzie immobiliari. La trasformazione digitale sta rivoluzionando la gestione dei beni immobili, migliorando la conoscenza e la riqualificazione del patrimonio immobiliare. Nell’era post-cartacea, dove rapidità e precisione sono fondamentali, la gestione tradizionale dei contratti di locazione risulta spesso obsoleta e inefficiente. Sempre più professionisti stanno adottando strumenti digitali per automatizzare i processi, migliorare la relazione con il cliente e garantire una gestione sicura e centralizzata delle informazioni. L’obiettivo non è solo semplificare il lavoro quotidiano, ma creare un ecosistema digitale integrato che consenta all’agente immobiliare moderno di offrire un servizio di livello superiore, riducendo costi, errori e tempi morti. In questo approfondimento analizziamo i principali vantaggi della digitalizzazione dei contratti di locazione, gli strumenti digitali essenziali per gestire immobili in modo evoluto, e i consigli operativi per una transizione efficace e conforme alla normativa. Perché digitalizzare? Lo scenario attuale e le opportunità per l’agente immobiliare Il settore immobiliare è stato tradizionalmente uno dei più lenti ad adottare l’innovazione digitale. Tuttavia, negli ultimi anni, la pressione del mercato, l’evoluzione normativa e l’aspettativa crescente da parte dei clienti hanno reso evidente la necessità di un cambio di paradigma. Il mondo immobiliare sta vivendo una trasformazione significativa grazie alle startup PropTech e alla digitalizzazione. L’agente immobiliare moderno non può più permettersi di perdere tempo con documenti cartacei, file dispersi su più dispositivi o firme raccolte a mano. La gestione digitale degli immobili e dei contratti di locazione consente di affrontare in modo competitivo un mercato sempre più dinamico.Digitalizzare significa anche offrire trasparenza, accessibilità e velocità, elementi che fanno la differenza nella scelta del cliente finale. Un’agenzia che sa gestire tutto digitalmente è percepita come più affidabile, moderna ed efficiente. I principali vantaggi della gestione digitale dei contratti La digitalizzazione dei contratti di locazione porta con sé benefici concreti, che impattano sull’efficienza operativa, sulla qualità del servizio e sulla redditività dell’agenzia. Vediamoli nel dettaglio. Maggiore produttività La digitalizzazione consente di automatizzare e semplificare la registrazione dei contratti, centralizzando le informazioni e migliorando l’efficienza nella gestione degli immobili. Automazione dei processi I sistemi digitali permettono di impostare reminder automatici per le scadenze contrattuali, l’invio di notifiche ai clienti, l’aggiornamento dei canoni o la gestione delle proroghe. Questo riduce il margine di errore umano e garantisce puntualità. Controllo centralizzato delle operazioni Le piattaforme digitali offrono una dashboard unica da cui monitorare l’intero portafoglio immobiliare: locazioni attive, contratti in scadenza, documenti archiviati. Tutto in tempo reale. Accessibilità da remoto Grazie al cloud, ogni membro del team può accedere ai dati e ai documenti in qualsiasi momento, da qualsiasi dispositivo, aumentando la flessibilità e l’efficienza anche fuori ufficio. Conformità legale e sicurezza Le migliori soluzioni digitali sono aggiornate con le normative italiane (GDPR, obblighi contrattuali, privacy) e garantiscono elevati standard di protezione dei dati sensibili.Un esempio di applicazione pratica di questi strumenti è l’app LocazioniWeb, che consente di gestire digitalmente la registrazione dei contratti e gli adempimenti successivi direttamente da smartphone, compresi invio del modello RLI, firma elettronica e conservazione dei documenti. Una soluzione utile per mantenere ordine, tracciabilità e accessibilità anche in mobilità. Gli strumenti digitali essenziali per l’agente immobiliare moderno Per realizzare una gestione digitale realmente efficace, un’agenzia immobiliare deve dotarsi di strumenti tecnologici professionali, progettati specificamente per le esigenze operative del settore. Nel contesto del real estate, la trasformazione digitale sta rivoluzionando i processi di compravendita e gestione degli immobili, migliorando l’efficienza e la comunicazione tra agenti e clienti grazie a strumenti come la firma elettronica e il PropTech. Software di gestione immobiliare Piattaforme come ReSys, GestionaleImmobili o LocazioniWeb permettono di tenere sotto controllo tutte le attività quotidiane: dalla pubblicazione degli annunci alla gestione delle richieste, dall’organizzazione delle visite all’aggiornamento in tempo reale dello stato degli immobili alla registrazione online dei contratti di locazione presso l’Agenzia delle Entrate Sistemi cloud e archiviazione digitale Le piattaforme cloud offrono uno spazio sicuro e sempre accessibile per archiviare documenti, planimetrie, visure, deleghe e tutta la documentazione relativa all’attività dell’agenzia. Grazie alla crittografia e ai sistemi di backup automatici, si evitano perdite di dati e si garantisce la conformità alle normative sulla privacy. CRM e strumenti di analisi Un CRM avanzato consente di gestire in modo strutturato la relazione con i clienti: dalla prima richiesta fino alla chiusura della trattativa. Permette di segmentare i contatti, automatizzare follow-up e campagne, tracciare le performance del team e ottimizzare i processi di vendita. Integrando strumenti analitici, è possibile analizzare il rendimento degli annunci, il tasso di conversione e identificare le aree di miglioramento. Come affrontare la transizione digitale in agenzia: consigli operativi La digitalizzazione non è un passaggio da fare in un giorno. Per evitare errori e resistenze interne, è bene pianificare una transizione graduale, ma decisa, seguendo alcuni step chiave. Formazione internaIl primo passo è formare il team. Ogni agente o collaboratore deve sapere come funzionano i nuovi strumenti, come si generano e si firmano i contratti digitali, come si proteggono i dati. Una formazione specifica riduce gli errori e aumenta l’adozione delle nuove tecnologie. Adozione gradualeNon è necessario passare subito al 100% digitale. È possibile iniziare con la digitalizzazione dei contratti in entrata, dei rinnovi o delle locazioni brevi, per poi estendere gradualmente il sistema a tutta l’attività. Verifica di sicurezza e conformitàÈ fondamentale scegliere strumenti che siano conformi al Regolamento Europeo GDPR e garantiscano la tracciabilità dei dati e delle firme. Assistenza tecnica e supportoAffidarsi a soluzioni digitali con servizio di assistenza professionale consente di risolvere rapidamente eventuali blocchi o dubbi operativi, evitando rallentamenti nei flussi di lavoro. La digitalizzazione come vantaggio competitivo nel settore immobiliare Chi digitalizza oggi, guadagna terreno domani. In un mercato dove i clienti si aspettano risposte rapide, procedure trasparenti e comunicazioni efficaci, essere in grado di offrire una gestione digitale fluida e sicura può essere il fattore decisivo per acquisire e fidelizzare clienti. L’efficienza tecnologica è ormai parte integrante della reputazione di un’agenzia. Digitalizzare i contratti di locazione e la gestione immobiliare non è più un’opzione, ma una necessità
Nelle città italiane dove sono presenti le università è oramai prassi ricercare una sistemazione per i fuorisede. Milano, Roma, Torino, Venezia, Napoli pululano di case per studenti e sicuramente per un proprietario di un’abitazione affittare il proprio appartamento agli universitari che frequentano l’ateneo della città è di sicuro un’ottima opportunità di introito. La legge italiana prevede che contratto di locazione per studenti permetta di far conseguire dei vantaggi sia al proprietario dell’abitazione che agli studenti universitari che lo sottoscrivono. Quali sono i requisiti? Qual è la tassazione e il contratto da usare? In questo articolo ti sveleremo tutto ciò che devi sapere se ti accingi a stipulare un contratto per studenti. C’è differenza tra gli altri contratti di locazione ad uso abitativo e contratti per studenti universitari? Iniziamo con il chiarire un punto fondamentale: i contratti di locazione per studenti, come del resto tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, sono regolamentati dalla legge numero 431 del 9 dicembre 1998, in particolare dall’articolo 5 commi 2 e 3 della stessa legge. La normativa, inoltre, rimanda agli accordi territoriali tra le Associazioni di categoria di proprietari ed inquilini, per l’indicazione dei requisiti o di alcune pattuizioni contrattuali specifiche come, ad esempio, l’importo massimo del deposito cauzionale o la regolamentazione delle spese condominiali che, quindi, possono cambiare da comune a comune. Quali sono i termini della registrazione del contratto di locazione per universitari? Anche se i nostri inquilini sono studenti, i contratti di locazione che ne deriveranno dovranno essere stipulati obbligatoriamente in forma scritta, proprio come avviene per i contratti di locazione. Dunque, il contratto dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate per poter avere valore tra le parti. La registrazione dovrà avvenire entro 30 giorni dalla stipula per evitare sanzioni. Registra il contratto di locazione per studenti online! Evita sanzioni registrando il contratto tramite il servizio telematico di LocazioniWeb. Registra il tuo contratto Posso affittare casa a studenti anche se sono un privato? Assolutamente sì! Se il locatore è un privato i contratti possono essere assoggettati al regime della cedolare secca consentendo una tassazione solo del 21% a carico del proprietario sui canoni di locazione. Così facendo sarà esentato dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo per la registrazione del contratto di locazione e dal pagamento delle imposte di registro annuali. Contratti di locazione per universitari a canone libero o concordato? Come visto nel caso precedente, ove il proprietario dell’immobile che stipula il contratto è un privato, con il regime della cedolare secca, le parti possono liberamente stabilire l’importo del canone di locazione. Ma questa tipologia di contratti può essere stipulata anche a canone concordato, ovvero stabilendo il canone di locazione all’interno dei parametri stabiliti dall’accordo territoriale relativo al comune dove è ubicato l’immobile. In questo caso, si potrà usufruire della tassazione agevolata al 10% in cedolare secca o dello sconto, sull’imposta di registro e sull’IRPEF, del 30%. Attenzione, per poter stipulare i contratti a canone concordato, sarà necessario munirsi della asseverazione di rispondenza dello stesso, per i contratti stipulati senza l’assistenza di una o più Associazioni di categoria rilasciata, appunto, da una delle stesse Associazioni. Scarica gratuitamente il contratto di locazione per studenti LocazioniWeb ti supporta nella registrazione del contratto in modo semplice, veloce e sicuro! Scarica il modello Per quanto tempo posso affittare casa a studenti? La durata di un contratto di locazione per studenti universitari non può essere inferiore a 6 mesi e superiore ai 36 mesi. Ovviamente, i contratti potranno essere prorogati fino alla fine del corso di studi dell’inquilino e, se necessario, anche post-laurea. Affittare tutto l’immobile o le singole stanze agli studenti? Chi affitta a studenti può decidere se procedere con un contratto di locazione per tutta la casa o di contratto di locazione parziale, ovvero di una porzione dell’immobile trattandosi magari di posti letto o intere stanze ad uso esclusivo, con la condivisione degli spazi comuni. In questi casi bisognerà specificare nel contratto quale sia la stanza affittata o il posto letto occupato dal soggetto e, se si vuol essere maggiormente precisi, facoltativamente si potrà indicare in una planimetria della casa il posto letto o la stanza in questione e allegare tale documento al contratto. Il comune dove è ubicato l’immobile deve coincidere con quello in cui è presente l’università? Lo studente può, anche in altro comune rispetto all’ubicazione dell’immobile locato, frequentare un corso universitario purché, naturalmente, non si tratti di una modalità tesa ad aggirare la normativa. Dunque, è consentito ad uno studente frequentare l’università presso un comune diverso purché, sotto il profilo logistico, questo sia compatibile con la logica di spostamenti e che non compromettano la frequentazione dei corsi. Vuoi registrare un contratto di locazione per studenti? LocazioniWeb fa al caso tuo. Registri il contratto in meno di 24 ore! Registra il tuo contratto
La registrazione dei contratti di locazione è un obbligo Fino a qualche anno fa si riteneva che registrare un contratto di locazione fosse solo un adempimento di tipo amministrativo finalizzato a comunicare all’Agenzia delle Entrate il fatto di percepire un reddito derivante dalla locazione di un appartamento, di un locale ad uso diverso da abitativo o dall’affitto di un terreno. Andiamo per ordine e vediamo quali sono gli obblighi a cui vanno in contro locatore e conduttore nel caso in cui sottoscrivano un contratto di locazione immobiliare. Quali sono i termini e le tipologie di contratto che vanno registrate I contratti di locazione di immobili o di affitto di terreni vanno registrati, presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate, entro il termine di 30 giorni dalla data di stipula, ovvero di decorrenza. Il termine scatta dalla data anteriore tra queste ultime. L’obbligo della registrazione non vige, invece, per le cosiddette “locazioni brevi” ovvero per quelle locazioni la cui durata sia inferiore a 30 giorni. Ovviamente la dichiarazione del reddito prodotto da tali locazioni va comunque fatta, se non soggetta al regime fiscale alternativo della cedolare secca, nella propria dichiarazione dei redditi al fine di pagare le imposte derivanti ai fini IRPEF. Vanno registrati, allo sportello o in via telematica, anche tutti i contratti di affitto di terreni o fondi rustici, sempre nel termine di 30 giorni. Dove si registrano i contratti di locazione I contratti, ricordiamo in forma scritta, vanno registrati presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate che risulta essere più “comodo” per le parti. Sfatiamo che, se l’appartamento locato si trova ad esempio a Catania, allora il contratto vada necessariamente registrato presso lo sportello della città etnea. Ciò che conta è la residenza, o comunque il domicilio fiscale del contribuente. Il suggerimento che diamo è sempre quello, quindi, di scegliere lo sportello più vicino alla propria residenza e non quello più vicino all’immobile locato. Sarà così più semplice gestire eventuali controversie, anche di natura interpretativa e non solamente sanzionatoria, che dovessero sorgere in merito al contratto di locazione o affitto. Immaginate di risiedere a Milano e di locare la propria seconda casa in liguria. Ci fosse un problema che necessiti della presenza fisica presso lo sportello per essere risolto perché andare presso lo sportello, per esempio di Sanremo, piuttosto che recarsi a quello sotto casa? A tale proposito non esiste un supporto normativo che obblighi alla prossimità in tal senso per cui è preferibile fare la scelta più comoda. Sarà, inoltre, più semplice effettuare tutte le comunicazioni e le dichiarazioni legate agli adempimenti successivi alla registrazione del contratto. Chi deve registrare il contratto Per quanto la legge di stabilità 2016 (Legge n. 208/15, G.U. n. 208) abbia introdotto l’obbligo di registrazione a carico del locatore, con il disposto di cui al comma 59 dell’articolo 1, è prassi dell’Agenzia delle Entrate accettare la registrazione allo sportello, anche se presentata dal conduttore. Nell’ambito della trasmissione telematica, tra l’altro, qualora fosse l’inquilino a trasmettere, anche mediante intermediario abilitato, la registrazione del contratto di locazione, questo non rappresenterebbe motivo di scarto da parte del sistema telematico dell’Agenzia delle Entrate. Qual è, al netto della interpretazione dell’operatore di sportello, la ragione per cui tale obbligo ricade sul proprietario? Una delle ragioni è stata certamente quella di chiarire, nello specifico, a chi toccasse l’onere dichiarativo, anche ai fini della tenuta della cosiddetta “anagrafe condominiale”, per la quale il proprietario è tenuto a comunicare che occupa il proprio immobile all’amministratore dello stabile entro sessanta giorni dalla cessione dell’alloggio. Sbagliato sarebbe pensare che tale obbligo possa in qualche modo esentare il conduttore dalla corresponsabilità, anche sotto il profilo sanzionatorio, legata alla mancata registrazione del contratto in quanto. Il comma 57 del d. P.R. n.131/86, infatti, pone la responsabilità solidale al pagamento dell’imposta di registro unitamente alla responsabilità solidale prevista per i mediatori immobiliari laddove il contratto di locazione sia stato stipulato a seguito del loro intervento. Infine, come previsto dalla predetta legge n. 208/15, tali disposizioni riguardano solo i contratti di locazione ad uso abitativo escludendo, quindi, le altre tipologie di contratto di locazione ad uso diverso da abitativi o di affitto di terreni. Per queste tipologie contrattuali è quindi rimasta la possibilità di registrare il contratto di locazione o affitto, sia da parte del locatore, sia da parte del conduttore. La registrazione del contratto di locazione allo sportello I contratti di locazione o di affitto di beni immobili, come detto, devono essere registrati entro 30 giorni dalla data più vecchia tra stipula e decorrenza presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate scelto dalle parti. Tale obbligo può essere assolto direttamente presentandosi presso uno degli sportelli, muniti di documento di riconoscimento e di due copie orginali del contratto di locazione firmato. Bisognerà compilare il modello RLI (registrazione locazione immobili) predisposto dall’Agenzia delle Entrate in ogni sua parte e presentarlo assieme al contratto da registrare. Oltre al modello RLI, inoltre, dovranno essere documentati i versamenti delle imposte di registro, ove dovute, pagate mediante il modello F24 EL.IDE. (elementi identificativi) e le “marche da bollo” da 16 euro, emesse in data anteriore o uguale a quella di stipula del contratto, ogni 100 righe ovvero ogni quattro facciate del contratto se redatto sui fogli “uso bollo”. La marca da bollo va apposta sia sulla copia che viene trattenuta dall’ Agenzia delle Entrate sia su ognuna di quella che, eventualmente, verranno rilasciate al contribuente dichiarante. Le imposte di registro e bollo possono anche essere assolte mediante l’addebito sul conto corrente del richiedente la registrazione mediante la presentazione dell’apposito modulo, qualora sussistano due condizioni: che il conto sia abilitato ovvero che l’istituto di credito sul quale è intrattenuto il rapporto bancario sia presente nell’elenco delle banche convenzionate pubblicato sul sito dell’ Agenzia delle Entrate. Che il codice fiscale del contribuente sia uguale al codice fiscale dell’intestatario, o di uno degli intestatari, del conto corrente. Dal primo aprile 2014 lo sportello non può più ricevere, nell’ottica di uno snellimento delle procedure, la registrazione con le suddette modalità qualora venga presentata da un mediatore immobiliare o
APE: cos’è? Se ti sei interessato alla compravendita o alla locazione di un immobile, ti sarai sicuramente imbattuto in questa sigla: APE, acronimo che indica l’Attestato di Prestazione Energetica. Ma di cosa si tratta esattamente? Sinteticamente, l’Attestato di Prestazione Energetica descrive e certifica, secondo determinati parametri, quanto un immobile è efficiente da un punto di vista energetico. La legge che regolamenta gli Attestati di Prestazione Energetica è la 90/2013, legge di conversione del Decreto Legislativo 63 del giugno 2013. Il decreto del primo ottobre 2015 ha reso attuative le nuove linee guida nazionali per quanto riguarda l’APE. Quando un professionista rilascia il certificato APE, infatti, si basa su requisiti esterni all’edificio stesso, come, ad esempio, la posizione in cui si trova, ma soprattutto su requisiti propri dell’immobile, cioè, nella fattispecie, la presenza di impianti che soddisfano criteri di abitabilità e vivibilità della casa, o anche la capacità di isolamento termico dell’immobile stesso. Come funziona l’APE? L’Attestato di Prestazione Energetica viene rilasciato da professionisti abilitati, i certificatori energetici, che devono essere regolarmente iscritti ad un albo previsto dalle norme in materia che sono state redatte a livello regionale. Laddove mancasse una normativa regionale in tal senso, ci si attiene alle linee guida Nazionali, le quali prevedono che i certificatori energetici siano tecnici abilitati alla progettazione di edifici e di impianti. Questo significa che, qualora previsto, puoi richiedere il tuo attestato APE a un architetto, un ingegnere o un geometra. Di seguito, una tabella riepilogativa per le varie regioni: Gli albi dei certificatori energetici Il certificatore La nomina del certificatore spetta al proprietario dell’immobile. Se stai costruendo un nuovo immobile o ti appresti ad una ristrutturazione importante, devi nominare il certificatore prima dell’inizio dei lavori e comunicarlo nella documentazione prevista. Il certificatore si occupa di reperire i dati catastali dell’immobile e, successivamente, dovrà operare un sopralluogo nell’immobile. Attenzione, il sopralluogo è obbligatorio per termini di legge. Questo avviene perché il certificatore deve provvedere all’analisi degli infissi, delle strutture isolanti, del corretto funzionamento degli impianti, e così via. Una volta effettuato il sopralluogo, il certificatore, sulla base dei dati, provvede al calcolo dell’indice di prestazione globale tramite software approvato dal CTI (Comitato Termotecnico Italiano). Una volta finito questo processo, meno lungo di quanto si possa pensare, il certificatore assegnerà al tuo immobile un punteggio di efficienza. La scala energetica La scala va dal risultato di efficienza minima, ovvero una G, ad un grado di prestazioni ottimali da un punto di vista energetico, ovvero A4. Ovviamente, maggiore è il punteggio ottenuto dall’immobile, più alto potrà essere il suo valore sul mercato. In passato, si poteva ovviare all’APE nel caso di edifici di classe G con una autodichiarazione. La norma non è più in vigore. Dovete, dunque, necessariamente ricorrere ad un certificatore autorizzato. Durata dell’APE Va notato inoltre che l’Attestato di Prestazione Energetica non è, come facilmente intuibile, un certificato perenne. Dal momento che la qualifica che riporta si riferisce a una situazione momentanea, e per la stessa natura degli elementi certificati, che sono in continua evoluzione, l’APE ha di norma validità decennale. Nota bene, tuttavia, che l’APE può non avere necessariamente durata decennale. Il certificatore deve prima appurare che l’immobile sia in regola con le normative sul risparmio energetico. Se così non fosse, il certificatore può decidere di rilasciare l’APE ma senza conferirgli la validità massima. In questo caso, il tuo attestato sarà valido fino al 31 dicembre dell’anno successivo. Puoi facilmente verificare la data di scadenza del tuo Attestato di Prestazione Energetica guardando la data di scadenza posta in alto a destra sul modulo, subito dopo il codice identificativo. L’APE è obbligatoria? Dal luglio del 2009 l’Attestato di Produzione energetica è obbligatorio per quanto riguarda la compravendita di immobili. Dall’anno successivo, l’obbligo si è esteso anche alle locazioni. Ma vediamo i casi più frequenti in cui corre l’obbligo di redigere l’APE. Nel caso in cui compri o acquisti un edificio, l’attestato deve essere sempre presente. Lo stesso vale nel caso in cui ci fosse un atto di donazione; PER AFFITTO E LOCAZIONE DI UN IMMOBILE. In caso di locazione di singola unità immobiliare, non è obbligatorio allegare l’APE per la registrazione del contratto di locazione. Tuttavia, è necessario inserire nel contratto una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relativa all’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Articolo 6, Dlgs 19 agosto 2005 n. 192); Gli annunci immobiliari, a partire dal 1° gennaio 2012, siano essi relativi a vendite o affitto, devono riportare la classificazione APE dell’immobile in oggetto. Oltre alla classe energetica, l’annuncio deve anche riportare l’indice di prestazione energetica relativa (EPgl), espressa in Kwh/mq anno. Diffidate, quindi, di quegli annunci che non recano chiaramente la classe energetica dell’immobile; Se costruisci casa nuova; Se ristrutturi casa, ma solo nel caso in cui la ristrutturazione coinvolga più del 25% della totalità del tuo appartamento; Se rinnovi gli impianti termici, di climatizzazione o le strutture di isolamento. Nel caso in cui aveste una costruzione rustica o un rudere, purché chiaramente indicato, l’APE non risulta essere indispensabile. Lo stesso dicasi per edifici esclusi dalle categorie classificate sulla base della destinazione d’uso. Ci riferiamo a quegli immobili il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione: box auto e autorimesse, cantine, locali adibiti a deposito, e così via. Se proprio non volete pagare per il rilascio del vostro attestato di prestazione energetica, prendete lo status di chiesa, poiché sappiate che ne sono esenti gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose. Sanzioni Fate molta attenzione, perché nel caso in cui l’attestato dovesse essere assente le penali da pagare sarebbero onerose. In base alle casistiche si va da un minimo di € 500 (annunci non corredati di classe energetica e EPgl) fino ad un massimo di € 18.000 (vendita di immobile sprovvisto di APE). Per quanto riguarda le locazioni, nella fattispecie, il locatario rischia, nel caso in cui affitti un immobile senza relativo APE, da € 1.000 fino ad € 4.000 di sanzioni. La sanzione non esime comunque dal fornire l’appartamento di APE, dopo aver pagato la multa. Anche i certificatori possono essere
Se si è in procinto di prendere in affitto di un immobile bisogna fare molta attenzione al tipo di contratto che verrà stipulato con il locatore. Infatti, esistono tipologie diverse di contratti di locazione e non tutti strutturati allo stesso modo: ad esempio, esistono contratti con durata più o meno breve, con destinazioni o finalità diverse. In questo articolo analizzeremo a fondo tutte le tematiche e le differenze, relative ai contratti di locazione abitativi a canone libero o a canone concordato. Il contratto a canone libero, non prevede alcun vincolo legato all’importo del canone che le parti, quindi, possono determinare liberamente. Naturalmente, se stipulato tra privati, al di la dell’esigenza abitativa che soddisfa (studenti, famiglia, transitorio, ecc) consente di avvalersi della “cedolare secca”. Il contratto a canone concordato, invece, va stipulato attendendosi rigorosamente ai contenuti civilistici determinati tra le associazioni di categoria, di proprietari e gli Inquilini, che hanno sottoscritto l’accordo territoriale (come previsto dal D. M. ministero infrastrutture e trasporti del 16 gennaio 2017) relativo al comune dove è ubicato l’immobile. Scarica gratuitamente il contratto di locazione a canone concordato LocazioniWeb ti supporta nella registrazione del contratto in modo semplice, veloce e sicuro! Scarica il modello Cos’è il contratto a canone concordato e quali sono i requisiti per accedervi La legge n. 431/1998 spiega come funziona il contratto d’affitto a canone concordato e quali sono i requisiti generali. In particolare, nell’articolo 2 al comma 3 si stabilisce che, in alternativa ai contratti d’affitto a formula libera (conosciuti anche con il nome di “contratti 4+4”), quelli a canone concordato prevedono che il prezzo della locazione sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Ciò significa che le parti possono accedere al contratto agevolato stipulando contratti di locazione dove si potrà definire il valore del canone. Locazione: durata del contratto a canone concordato I contratti a canone concordato prevedono la formula 3+2. Ciò significa che, se si sceglie di stipulare un contratto a canone agevolato questo non può avere durata inferiore a tre anni. Inoltre, alla prima scadenza del contratto, il contratto verrà prorogato di diritto per due anni. Ovviamente il locatore avrà la facoltà di disdetta solo se intende adibire l’immobile agli usi, effettuare opere di ristrutturazione o vendere l’immobile. Arrivati alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti, il locatore o il conduttore, ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni, se si vuole proseguire con l’affitto. Se invece non si vuole più affittare, si opterà per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. Attenzione, in mancanza della comunicazione prevista entro i termini, il contratto verrà “tacitamente rinnovato” si considera come nuovamente stipulato, per cui si ricomincerà con la prima durata triennale (o maggiore). Attenzione, le proroghe, seppur “automatiche, sotto il profilo civilistico, non lo sono sotto il profilo amministrativo, per cui va comunicata la proroga all’Agenzia delle Entrate. Agevolazioni fiscali, dalla cedolare secca alla riduzione IMU e TASI: ecco perché il contratto a canone concordato è vantaggioso Sono molti i motivi per cui scegliere di stipulare un contratto di locazione a canone agevolato, sia per il proprietario dell’immobile, sia per l’inquilino. Per il proprietario l’affitto con contratto a canone concordato è conveniente per i vantaggi che derivano dalle detrazioni fiscali: Anche per l’inquilino sono previste agevolazioni ai fini IRPEF se viene stipulato un contratto a canone concordato, essendo intestatario del contratto e dichiarando di avere come sua abitazione principale l’immobile oggetto del contratto. Come si calcola il canone concordato Il canone di locazione dell’unità immobiliare da affittare viene calcolato in base ai parametri contenuti nei vari accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, Infatti, per ciascuna zona Comunale si avrà un valore minimo ed un valore massimo del canone di affitto applicabile per l’immobile di quel comune. Certificazione dei contratti di locazione a canone concordato Dal 2017, a seguito del D.M. 16 gennaio 2017 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, tutti contratti a canone concordato vanno “certificati” mediante l’apposita asseverazione di rispondenza, laddove non siano contratti stipulati direttamente con l’assistenza delle associazioni che hanno sottoscritto il relativo accordo territoriale. Registra il contratto di locazione online! Evita sanzioni registrando il contratto tramite il servizio telematico di LocazioniWeb. Registra il tuo contratto
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