Nome dell'autore: Luigi Crimi

Il tuo contatto di locazione sta per scadere. Di norma, hai due strade che ti si aprono davanti: proroga o risoluzione del contratto di locazione. In entrambi i casi devi effettuare l’opportuna comunicazione, nel termine di trenta giorni, all’Agenzia delle Entrate. Risoluzione del contratto di locazione. Nel caso di risoluzione, prima dei termini previsti dal contratto, sarà necessario comunicare la cessazione del contratto per evitare che l’agenzia delle entrate continui a conteggiare le imposte derivanti dal contratto stesso. Quale che sia la scadenza del tuo contratto di locazione, la risoluzione dell’accordo preso tra le parti deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate nei termini previsti di cui abbiamo già detto sopra. Se la revoca del contratto avviene di comune accordo, basta comunicare, la risoluzione all’ufficio preposto dell’Agenzia delle Entrate. Per poterlo fare è necessario, oltre alla comunicazione scritta, versare, entro 30 giorni dal deposito dell’atto, un’Imposta di Registro pari a € 67. L’unico caso in cui non è dovuto il pagamento dell’Imposta di Registro è rappresentato dal regime di cedolare secca. Se il contratto ricade in questa evenienza, allora basta la sola comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Ricordati che non puoi prescindere dalla comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Qualora te ne dimenticassi, infatti, potrai incorrere in sanzioni. Se vuoi risolvere anticipatamente il tuo contratto di locazione, da proprietario o da conduttore. Ricordati che il termine per il preavviso e di almeno sei mesi, se non diversamente pattuito nel contratto. Contratti per le esigenze abitative di studenti. Il contratto per studenti può variare da una durata minima di 6 mesi fino ad un massimo di 36 mesi. Il contratto si rinnova tacitamente con la stessa formula, sempre che il conduttore non decida di lasciare la casa, previa comunicazione scritta, almeno 3 mesi prima della scadenza del contratto. Se, viceversa, sei il locatore non godi del diritto di disdetta, se non per gravi motivazioni. Attenzione, però. Un caso abbastanza frequente si può presentare qualora l’appartamento sia affittato a più studenti contemporaneamente. Avviene naturalmente che uno dei locatari possa lasciare l’appartamento e non prorogare il contratto, perché ha terminato il suo ciclo di studi. In quel caso lo studente può rescindere il contratto per la propria parte. Il carico del canone, tuttavia, essendo cumulativo, si ripartirà sui locatori che permangono. Poniamo cioè il caso in cui il canone sia di € 300 ripartito su tre conduttori. Tu, studente locatore, hai una quota pari a € 100. Se uno dei tuoi coinquilini esercita il diritto di recesso, ti ritroverai a pagare una quota di € 150. Per quei contratti non rientrano nella disciplina della legge 431/1998, vige piena libertà per le parti di stabilire quali le modalità di recesso dal contratto. Proroga del contratto di locazione. La proroga del contratto di locazione di un immobile si riferisce a tutti quei casi in cui si prolungano i tempi di decorrenza delle condizioni di un contratto di locazione. Dal momento che esistono diverse tipologie di contratti di locazione, esistono anche differenti casistiche riguardo al prolungamento dello stesso. Il canone libero. Uno dei casi più frequenti da prendere in considerazione è quello del canone libero. La formula che li regola si basa sulla decorrenza del 4+4. Cosa significa? Significa che la durata delle condizioni contrattuali originali è di 4 anni. Allo scadere del primo quadriennio, interviene un rinnovo automatico per ulteriori quattro anni, a meno di disdetta opportunamente comunicata, come vedremo tra poco. Il rinnovo automatico prevede le medesime condizioni economiche del contratto iniziale. Sia nel primo caso, il prolungamento tacito del contratto allo scadere del primo quadriennio, sia nel secondo caso, il rinnovo allo scadere del secondo quadriennio, è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate, con le modalità previste dalla legge, la continuità delle condizioni, pagando contestualmente il dovuto (noi di locazioniweb abbiamo già affrontato la questione in un ampio articolo del nostro blog). Un esempio concreto di Proroga del contratto di locazione. Ma affrontiamo la questione in termini pratici. Facciamo un esempio reale. Sei un conduttore, hai stipulato un contratto di locazione a decorrere dal 30 giugno del 2015, il contratto prevede un canone mensile di € 500. Contratto di locazione a canone libero. Si avvicina la prima scadenza del tuo contratto. La scadenza, per l’esattezza, cadrà il 30 giugno del 2019. Il tuo contratto prevede che venga prorogato automaticamente per ulteriori quattro anni. Tuttavia, tu o il proprietario dell’immobile dovrete ricordare di comunicare la proroga contrattuale all’Agenzia delle Entrate, entro il 30 maggio del 2019. Contestualmente alla comunicazione all’Agenzia delle Entrate, tramite RLI software, pagherete l’Imposta di Registro annuale, salvo che il regime scelto dal locatore non sia la c.d. “cedolare secca”. Ti ricordiamo sempre che, quali che siano gli accordi presi tra te e il proprietario, l’Imposta di Registro è dovuta in solido. Questo significa che ne rispondono entrambe le parti in uguale misura. Il mancato pagamento dell’Imposta prevede una sanzione del 30% sull’ammontare del dovuto. Il canone agevolato o concordato. La formula del canone agevolato o concordato ha una durata differente rispetto a quella del canone libero. Se il canone libero prevede una durata di quattro anni, il canone agevolato, invece, ha una formula che prevede una durata minima del primo periodo triennale+2 anni di proroga. Che significa? Significa che il tuo primo periodo di contratto, sarà valido per almeno tre anni. Il canone agevolato può essere inoltre in regime di cedolare secca. È opportuno che tu ne tenga conto, in quanto la cedolare secca gode di alcuni vantaggi dal punto di vista fiscale. E tali vantaggi possono esserti utili anche in sede di proroga del contratto. Al di là del fatto che, infatti, prevede un’aliquota del 10% invece che del 21, e che IMU e TASI riducono la base imponibile del 25%, la cedolare secca consente di evitare la dovuta Imposta di Registro della proroga. Questo significa che allo scadere dei periodi previsti dal contratto di locazione, non dovrai pagare nulla perché il tuo affitto continui ad avere validità. Tuttavia questo non ti esime dal comunicare tempestivamente, il rinnovo del periodo di locazione. In caso contrario, l’Agenzia delle Entrate non rileverà la continuità del contratto e resterai scoperto in caso di controversie o

Preoccupato dal pagamento dell’imposta di registro? Non riesci a raccapezzarti tra gli obblighi da adempiere? Non temere. Segui il nostro articolo e tutto ti sarà più chiaro. Cos’è l’Imposta di Registro? Poniamo tu debba registrare un contratto (il caso più frequente è quello di un contratto di locazione o affitto di un immobile. Il concetto è valido sia che tu sia il locatore, sia che tu sia il conduttore). Perché il contratto di locazione, quindi, abbia valore “contro terzi” è necessario che sia redatto in forma scritta e che venga registrato, anche in via telematica, presso uno sportello dell’agenzia delle entrate. L’importo dell’Imposta, come vedremo tra poco, varia in funzione dell’immobile in questione, del tipo di contratto che si sceglie, del regime fiscale di chi affitta la casa e di particolari casi di regimi IVA all’interno del contratto. L’imposta, per i più scrupolosi, è regolata dal Testo unico dell’imposta di registro (TUR), approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. La registrazione del contratto di locazione prevede la presentazione di due copie dell’atto presso l’Ufficio del Registro. Per i contratti relativi agli immobili puoi usufruire anche del servizio di registrazione telematica dei contratti di locazione, di pari valore legale rispetto a quella in copia fisica direttamente depositata presso l’Ufficio. Ma entriamo nello specifico. Devi pagare l’imposta di registro del contratto di locazione? Con LocazioniWeb è veloce, facile e sicuro! Crea il tuo account Entro quando devo pagare l’Imposta di Registro? Devi effettuare la registrazione dell’atto entro 30 giorni dalla stipula del contratto. L’unico caso in cui non devi procedere con la registrazione è relativo al caso in cui la durata del periodo di locazione presente sul contratto non superi i 30 giorni complessivi nell’arco di un anno. Devi effettuare il corrispondente pagamento dell’Imposta di Registro contestualmente al deposito degli atti e questo pagamento coprirà il primo anno di contratto. In questa fase, inoltre, devi pagare anche una Imposta di Bollo (€ 16 ogni 100 righe e per ogni eventuale foglio allegato). L’imposta di bollo è dovuta per ogni copia di contratto nel caso di consegna fisica. Nel caso della trasmissione telematica, invece, sarà sufficiente scontare l’imposta di bollo sull’unica copia che viene trasmessa all’Agenzia delle Entrate risparmiando, quindi, il 50% sull’imposta di bollo. Dovrai pagare l’imposta ogni anno, per tutti gli anni previsti dal contratto. Le annualità successive alla prima puoi pagarle entro il trentesimo giorno dalla data di scadenza annuale (se il contratto ha, ad esempio, data 1° gennaio, le annualità andranno pagate entro il 31 gennaio di ogni anno, fino a scadenza contratto). Nel caso di pagamento annuale, il versamento relativo alla sola prima annualità non può essere inferiore a € 67,00. Gli anni successivi al primo, viceversa contemplano la possibilità che la rata sia di importo inferiore. Hai anche la possibilità di pagare l’Imposta in un’unica soluzione, comprensiva di tutte le annualità previste. In ogni caso, l’importo complessivo dell’imposta, anche se versato in un’unica soluzione, non può essere inferiore a € 67,00. Nel caso di pagamento unificato puoi usufruire di uno sconto relativo al tasso di interesse legale sull’imposta. Lo sconto è al momento dello 0,2% (a partire dal 1° gennaio 2016) moltiplicato per gli anni del contratto (la metà cioè degli interessi, che ammontano allo 0,4%). Lo sconto non è di per sé piccolo, ma potresti trarne qualche vantaggio. Innanzitutto, eviteresti la possibilità di dimenticare una qualunque annualità dell’Imposta. Inoltre potrebbe risparmiarti una prima annualità “gonfiata”, nel caso in cui il contratto prevedesse un importo inferiore agli € 67. Qualora il contratto venisse disdetto anzitempo e avessi versato l’imposta di registro in soluzione unica, hai diritto al rimborso dell’importo pagato per le annualità successive all’interruzione del contratto.In prima registrazione, inoltre, ricorda che l’imposta va arrotondata di € 1,00 per eccesso, nel caso in cui il dovuto fosse composto da frazioni di euro. In sostanza, a puro titolo, esemplificativo, se l’importo corrisponde a € 90,70, pagherai € 91,00. Per quanto riguarda i contratti tra privati va ricordato che l’imposta è a carico delle due parti in uguale misura, e che l’ammontare della cifra è comunque dovuta in solido, cioè entrambe le parti sono responsabili dell’eventuale mancato pagamento. Sempre per i contratti di locazione e affitto è possibile optare per la formula della cedolare secca, esente dall’imposta di registro per le annualità successiva alla prima. Ma quanto pago per l’Imposta di Registro? Per quanto riguarda il pagamento dell’Imposta di Registro, l’ammontare ha un tasso relativo alla tipologia di contratto che depositi e corrisponde ad una percentuale sull’importo del canone. Per quanto riguarda l’uso abitativo, ad esempio, l’imposta è pari al 2% del canone annuo. Se opti per il regime del canone concordato (L. 431/98, cui dedicheremo un articolo più approfondito), in determinati comuni (“ad alta densità abitativa”), si ha diritto ad una riduzione del 30%. In pratica, per questa tipologia di contratti di locazione, che possono riguardare per loro natura, evidentemente, solo immobili ad uso abitativo, l’imposta di registro sarà dell’1,4% sul canone annuo. Per quanto riguarda un fabbricato strumentale per natura (quelli per attività lavorativa, per estrema semplificazione), il dovuto ammonta all’1% del canone annuo in caso di locazione da parte di un soggetto passivo IVA, o del 2% negli altri casi. Per quanto riguarda un fondo rustico, l’imposta è dell’0,5% annuo. Per quanto riguarda gli altri immobili, compresi box, cantine, pertinenze, l’imposta corrisponde al 2% annuo. Di seguito una tabella riepilogativa: Pagamento dell’Imposta di Registro – Tabella Riepilogativa Come pago l’Imposta di Registro? Per quanto riguarda la tassa di registrazione devi usare l’apposito modulo F24 Elementi Identificativi (F24 EL.IDE.). Se sei soggetto titolare di Partita IVA, devi procedere necessariamente con modalità on line. Se non è così, puoi avvalerti facoltativamente della modalità telematica oppure pagare presso uno sportello dell’Agenzia, una banca convenzionata o presso gli uffici postali. Di seguito una tabella con i codici da indicare sul modello, per tipologia di pagamento: 1500 – Imposta di registro per prima registrazione1501 – Imposta di registro per annualità successive1502 – Imposta di registro per cessioni del contratto1503 – Imposta di registro per risoluzione del contratto di locazione1504